Så tycker professorn om fonderingar

Nyinflyttade medlemmar kan undra varför vår förening inte har någon underhållsfond. Den bakomliggande frågan är om underhåll ska betalas av de som bodde i området när den samfällda egendomen slets ner, eller om det ska betalas av de som får nytta av den förbättring som underhållet leder till?

Så här resonerar Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH: När det byggs nytt så är det de som då köper husen som betalar även för den nybyggda samfällda egendomen (garage, elsystem, VA, lokalgator mm). Är det då rimligt att dessa hushåll även ska avsätta pengar (genom en förhöjd månadsavgift) för åtgärder som behövs många decennier senare, när det är dags för större underhållsåtgärder? Ur detta perspektiv är det inte rimligt att kräva att pengar ska fonderas, enligt professorn.

Våra lån

1998 tog vår förening ett lån på 1,0 milj kr för byte av kallvattenrör. Lånet låg med amortering på tjugo år. Men vi lyckades slutamortera till 2012 trots ränta på 4-5%, och trots att vi t ex bytte garageportar för 0,66 milj kr år 2006.

Under åren 2012-2019 byggde vi upp kassan så att vi inför relining av avloppssystemet 2019 hade 3,5 milj kr i likviditet/underhållsfond. Det innebar att vi enbart behövde låna 7,5 milj kr till reliningen. Sedan dess har vi gjort ytterligare renoveringar av undercentral (pumpar, styrsystem mm), garage, elsystem mm.

Professor Lind tycker också att föreningslån ska amorteras relativt snabbt, så det finns möjlighet att ta nya lån för framtida underhåll.

Alternativ till lån

Det finns tre sätt att få in pengar till samfällighetsföreningen. Utöver att ta lån kan man höja avgiften och göra extra utdebiteringar. Vi har inom vår förening tillämpat alla tre sätten, och vanligen kombineras dessa tre sätt. Att ta lån innebär t ex oftast att man måste höja avgiften för att kunna betala räntor och amorteringar. Men de flesta banker ger inte lån till samfällighetsföreningar (för att det inte finns några realiserbara säkerheter), och då återstår endast höjda avgifter och extra utdebiteringar.

Vår policy

Vi har en policy i styrelsen på att försöka ha en likviditet på runt miljonen (visa av erfarenhet). Så när likviditeten ökat till mer än så har vi gjort extra amorteringar på lånen. 

Alltså: En underhållsfond byggs upp av överskott i verksamheten när föreningen inte har något lån. Observera också att det är billigare att amortera av extra på lånen än att bygga upp en likviditet/underhållsfond med lånade pengar! Annars blir det ju en dyr underhållsfond. Vad mer är, man ska inte betala ränta för pengar som man ska använda om 10-20-30 år. Man väntar hellre med att låna tills det är dags. Och genom att göra extra amorteringar minskar vi den totala lånetiden = kortare tid med räntekostnader.

Ett konkret exempel:

Du lånar 1 milj kr till 5% ränta med amortering på tjugo år. Då har du i genomsnitt ett lån på 500 000 kr i tjugo år. Räntan på 500 000 kr är 25 000 kr per år, i tjugo år = 500 000 kr!

Om du istället lånar 1 milj kr till 5% ränta med amortering på tio år, då har du i genomsnitt ett lån på 500 000 kr i tio år. Räntan på 500 000 kr är 25 000 kr per år, i tio år = 250 00 kr!

Under de senaste decennierna har vi endast haft sju år, 2012-2019, utan lån.